JAKARTA – Di Indonesia, terdapat tujuh jenis sertipikat tanah yang umum dikenal masyarakat. Setiap jenis sertipikat menunjukkan bentuk hak atas tanah yang berbeda, yang berpengaruh pada siapa yang berhak memilikinya, tujuan penggunaannya, hingga jangka waktu berlakunya. Karena itu, pemahaman mengenai jenis-jenis sertipikat ini penting untuk memastikan status hukum tanah yang dimiliki sudah sesuai.
Pengaturan hak atas tanah di Indonesia diatur dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA). Melalui sistem pendaftaran tanah, setiap bidang tanah yang telah terdaftar akan memiliki sertipikat sebagai bukti hak, sekaligus memberikan kepastian hukum bagi pemegangnya.
Adapun tujuh jenis sertipikat tanah tersebut meliputi Sertipikat Hak Milik (SHM), Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB), Sertipikat Hak Guna Usaha (SHGU), Sertipikat Hak Pakai, Sertipikat Hak Pengelolaan (HPL), Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRS), serta Sertipikat Tanah Wakaf.
Sertipikat Hak Milik (SHM)
Sertipikat Hak Milik merupakan jenis hak atas tanah yang paling kuat dalam sistem pertanahan di Indonesia. Hak ini hanya dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia dan bersifat turun-temurun.
Berbeda dengan jenis hak lainnya, Hak Milik tidak memiliki batas waktu selama tanah tersebut digunakan sesuai fungsi sosialnya. Karena kekuatan hukumnya, sertipikat ini paling banyak digunakan untuk kepemilikan rumah tinggal maupun tanah pribadi.
Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB)
Sertipikat Hak Guna Bangunan memberikan hak kepada pemegangnya untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya. Berdasarkan UUPA, hak ini diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang hingga 20 tahun, serta dapat diperbarui sesuai ketentuan yang berlaku.
Dalam praktiknya, SHGB banyak digunakan dalam pembangunan kawasan perumahan, apartemen, maupun pusat kegiatan usaha.
Sertipikat Hak Guna Usaha (SHGU)
Sertipikat Hak Guna Usaha diperuntukkan bagi kegiatan usaha yang memanfaatkan lahan dalam skala besar, seperti perkebunan, pertanian, perikanan, dan peternakan. UUPA mengatur bahwa hak ini diberikan paling lama 35 tahun dan dapat diperpanjang hingga 25 tahun.
Sertipikat ini umumnya dimiliki oleh perusahaan atau badan hukum yang mengelola lahan luas untuk kegiatan produksi.
Sertipikat Hak Pakai
Sertipikat Hak Pakai memberikan hak kepada seseorang atau badan hukum untuk menggunakan tanah dan/atau memungut hasil dari tanah tersebut. Hak ini dapat diberikan kepada warga negara Indonesia, badan hukum Indonesia, instansi pemerintah, serta badan sosial dan keagamaan. Dalam kondisi tertentu, hak ini juga dapat diberikan kepada orang asing yang berkedudukan di Indonesia.
Jangka waktu Hak Pakai umumnya paling lama 25 tahun dan dapat diperpanjang hingga 20 tahun, tergantung peruntukan tanah dan kebijakan pemberian haknya. Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021, Hak Pakai untuk instansi pemerintah tidak dibatasi selama tanah tersebut masih dimanfaatkan.
Sertipikat Hak Pengelolaan (HPL)
Hak Pengelolaan merupakan bentuk penguasaan tanah oleh instansi pemerintah atau badan tertentu yang diberi kewenangan untuk merencanakan, menggunakan, dan mengelola tanah negara.
Tanah dengan status ini biasanya dimanfaatkan untuk pengembangan kawasan, seperti kawasan industri, pelabuhan, atau wilayah pengembangan kota. Dalam pelaksanaannya, pemegang HPL dapat bekerja sama dengan pihak lain melalui pemberian hak turunan, seperti Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai.
Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRS)
Untuk kepemilikan hunian vertikal seperti apartemen atau rumah susun, digunakan Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRS). Sertipikat ini menunjukkan kepemilikan atas satu unit hunian sekaligus bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang digunakan oleh seluruh penghuni.
Status tanah yang menjadi dasar rumah susun dapat berupa Hak Milik, Hak Guna Bangunan, atau Hak Pakai.
Sertipikat Tanah Wakaf
Sertipikat tanah wakaf digunakan untuk mencatat tanah yang telah diwakafkan bagi kepentingan keagamaan atau sosial. Tanah wakaf tidak dapat diperjualbelikan karena peruntukannya telah ditetapkan, seperti untuk pembangunan masjid, pesantren, sekolah, maupun fasilitas sosial lainnya.
Memahami jenis-jenis sertipikat tanah sangat penting agar masyarakat mengetahui hak dan kewajiban yang melekat pada tanah yang dimilikinya. Pengetahuan ini juga menjadi bekal penting saat membeli tanah, membangun properti, maupun mengajukan pembiayaan ke lembaga keuangan.
Dengan memahami perbedaan serta jangka waktu masing-masing hak, masyarakat dapat memastikan kepastian hukum atas tanah yang dimiliki serta memanfaatkannya sesuai peruntukan. (*)
