JAKARTA – Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) menyelaraskan proses pada empat simpul yang terlibat dalam peralihan hak atas tanah guna memberikan kepastian waktu layanan kepada masyarakat. Melalui layanan Peralihan Hak Terintegrasi (PERINTIS), proses peralihan hak ditargetkan dapat diselesaikan paling lama 10 hari.
Empat simpul yang terlibat dalam proses tersebut meliputi penjual dan pembeli, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), unit pemerintah daerah yang menangani pendapatan daerah, serta Kementerian ATR/BPN melalui Kantor Pertanahan (Kantah).
Direktur Jenderal Penetapan Hak dan Pendaftaran Tanah (Dirjen PHPT) Asnaedi mengatakan, banyaknya pihak yang terlibat selama ini dapat menimbulkan perbedaan persepsi mengenai durasi penyelesaian peralihan hak atau balik nama sertipikat.
“Ada empat simpul yang menyebabkan adanya perbedaan persepsi antara BPN dengan masyarakat. BPN menilai durasi (proses peralihan hak, red) itu dimulai dari pembayaran Surat Perintah Setor (SPS), sementara masyarakat menghitung setelah mereka melakukan transaksi. Kalau dibuat mulai dari transaksi, berarti ada beberapa komponen yang terlibat di dalamnya,” terang Asnaedi saat ditemui di Kementerian ATR/BPN, Jakarta, Jumat (28/8/2026).
Untuk menyelaraskan proses sekaligus memberikan kepastian waktu layanan, Kementerian ATR/BPN menerapkan layanan PERINTIS dengan target penyelesaian paling lama 10 hari. Sebelum diterapkan, Kementerian ATR/BPN telah mengkaji keempat simpul yang terlibat dan merumuskan sejumlah langkah untuk mempercepat proses pelayanan, termasuk pembenahan pada tahapan sebelum permohonan masuk ke Kantah.
Pada tahap awal, PPAT melakukan pengecekan berkas setelah penjual dan pembeli menyatakan kesiapan untuk hadir dalam penandatanganan akta. Selain itu, penjual dan pembeli perlu mengetahui biaya yang harus dibayarkan serta memahami seluruh tahapan yang akan dilalui setelah proses pengecekan.
“Pada saat pengecekan berkas awal, PPAT baru boleh atau baru melaksanakan pengecekan apabila, pertama, penjual dan pembeli sudah menyatakan kesiapannya untuk hadir pada saat penandatanganan akta. Kedua, perlu dibuat pernyataan bahwa PPAT baru melaksanakan pengecekan apabila penjual dan pembeli sudah mengetahui biaya yang harus mereka bayarkan. Jadi, penjual dan pembeli sudah memahami seluruh proses dan mengetahui bahwa setelah pengecekan masih ada tahapan yang harus dilanjutkan,” jelas Asnaedi.
Setelah pengecekan selesai, pembeli mengajukan permohonan pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) kepada dinas pendapatan daerah. Pada tahap yang sama, penjual melakukan pembayaran Pajak Penghasilan (PPh).
“Setelah masuk ke Bapenda, tiga hari batas waktu yang kita berikan untuk mereka nyatakan oke atau tidak untuk pembayaran BPHTB-nya. Biasanya kode billing yang berlaku untuk pembayaran BPHTB itu 14 hari, tapi kalau mau proses Peralihan Hak-nya selesai dalam waktu 10 hari, maka para pihak yang tadi harus membayarkan pajaknya di hari pertama,” terang Dirjen PHPT.
Dalam tahap validasi BPHTB oleh pemerintah daerah, diterapkan mekanisme fiktif positif untuk menjaga kepastian waktu proses. Dengan mekanisme tersebut, tahapan pelayanan dapat dilanjutkan apabila pemeriksaan belum dilakukan hingga batas waktu yang telah ditentukan.
Setelah validasi BPHTB selesai, penjual dan pembeli melakukan penandatanganan akta dalam tenggat waktu dua hari. Selanjutnya, PPAT melakukan pelaporan akta dan proses dilanjutkan dengan verifikasi berkas di Kantah dengan jangka waktu maksimal tiga hari.
Berkas yang telah terverifikasi kemudian ditindaklanjuti dengan penerbitan tagihan Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) atau SPS. Pembayaran PNBP dilakukan dalam waktu satu hari dan pada hari yang sama PPAT wajib menyerahkan berkas fisik ke Kantah.
Setelah status pembayaran terverifikasi, proses dilanjutkan dengan pencatatan peralihan hak dan penerbitan sertipikat dalam waktu dua hari kerja. Status sertipikat tersebut selanjutnya dapat dicek melalui brankas elektronik pada aplikasi Sentuh Tanahku.
“Di Kantah kami menerapkan dua mekanisme. Pertama, prinsip first in, first out, berkas yang lebih dahulu masuk akan lebih dahulu diperiksa. Kedua, mekanisme fiktif positif. Apabila dalam tiga hari berkas belum dilakukan pemeriksaan, maka proses dilanjutkan dengan penerbitan SPS. Setelah SPS diterbitkan, pembayaran harus dilakukan pada hari yang sama. Demikian pula dengan penyerahan dokumen fisik yang harus dilakukan pada hari yang sama,” ungkap Asnaedi.
Layanan Peralihan Hak Terintegrasi dengan target penyelesaian paling lama 10 hari tersebut mulai diberlakukan pada 17 Kantah. Penerapan layanan ini menjadi bagian dari upaya Kementerian ATR/BPN untuk memberikan kepastian waktu kepada masyarakat dalam memperoleh layanan pertanahan.
“Kalau ini kita lakukan semuanya, maka 10 hari itu sama yang kita rasakan dengan apa yang dirasakan masyarakat tidak akan terjadi perbedaan,” pungkas Asnaedi. (*)
